案例五：

河南省商丘市中级人民法院

民事判决书

（2025）豫14民终538号

上诉人（原审原告）：牛某，女，汉族，1993年3月18日出生，住河南省焦作市解放区。

委托诉讼代理人：孙明，河南首鼎律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：申某军，男，汉族，1978年12月1日出生，住河南省商丘市。

委托诉讼代理人：吴军、马奔，河南世金律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：河南某置业有限公司，住所地河南省郑州市自贸试验区。

法定代表人：张洪亮，总经理。

被上诉人（原审被告）：河南某置业有限公司宁陵二分公司，住所地河南省宁陵县。

负责人：张洪亮，总经理。

被上诉人（原审被告）：郭某生，男，汉族，1967年6月17日出生，住河南省宁陵县城关镇。

被上诉人（原审被告）：郭某梅，女，汉族，1974年8月16日出生，住河南省宁陵县城关镇。

第三人：焦作市某咨询服务有限公司，住所地河南省焦作市。

法定代表人：崔杰坤，经理。

上诉人牛某因与被上诉人申某军、河南某置业有限公司（简称河南某置业有限公司）、河南某置业有限公司宁陵二分公司、郭某生、郭某梅、第三人焦作市某咨询服务有限公司（简称某咨询服务有限公司）执行异议之诉一案，不服宁陵县人民法院（2024）豫1423民初3106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年1月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人牛某及委托诉讼代理人孙明，被上诉人申某军及委托诉讼代理人马奔到庭参加诉讼，被上诉人河南某置业有限公司、河南某置业有限公司宁陵二分公司、郭某生、郭某梅及第三人某咨询服务有限公司经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

牛某上诉请求：一、依法撤销（2024）豫1423民初3106号民事判决书，依法改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：原审法院事实认定错误：原审法院认定上诉人牛某与河南某置业有限公司未签订合法有效的《商品房买卖合同》，系事实认定错误。2013年上诉人牛某通过第三人某咨询服务有限公司与被上诉人河南某置业有限公司签订了《团购合同》购买了位于焦作市的房屋，并向河南河南某置业有限公司支付了50.5%购房款，河南某置业有限公司收到了房款。牛某与某咨询服务有限公司是委托关系，只有这样，某咨询服务有限公司才能代表牛某与河南某置业有限公司签订买卖合同，根据《民法典》第九百二十五条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。某咨询服务有限公司与牛某之间系委托与被委托的法律关系，但由于在开发合同中，委托人个体并未有“特定化”，可以归于特殊的委托代理，即隐名代理法律关系。《团购合同》中约定有具体价格和房屋平方数，《团购合同》第六条第六款也明确要求第三人某咨询服务有限公司需向被上诉人河南某置业有限公司提供正式团购成员名单，名单的遗漏和错误将由名单的提供方自行承担相应的责任。这更表明，《团购合同》与团购名单是一个整体，不可分割。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条约定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。团购名单是基于《团购合同》买卖关系而来的，牛某与河南某置业有限公司存在真正的买卖关系，每个团购人也都要在《团购合同》项下认同与某置业公司之间的买卖关系，就像劳动合同的中集体劳动合同一样，牛某做为团购人，实际向河南某置业有限公司支付了购房款，河南某置业有限公司也接受了购房款，原告对所购房屋是物权的期待权且已进行了交付占有，所以可以认定双方的房屋买卖合同关系已成立并实际履行了除办理过户手续以外的大部分义务。并且牛某已经做到了对涉案房屋买卖合法性的审查和注意义务，涉案房屋不能办理产权登记手续原因是河南某置业有限公司欠税款无法开具发票，其过错并不在牛某，这些过错不能让无辜的购房人失去当地唯一住房的期待权利。《团购合同》约定的符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，是某咨询服务有限公司代表牛某必须遵守的集体买卖合同，牛某做为房屋买受人之一已经依照合同履行了义务，其对房屋物权变动到其名下具有合法合理的期待。不动产买受人基于生活保障功能购买不动产，因该不动产与其生存权息息相关，属于人权保障范围，应优先保护。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，商品房消费者生存权应当优先于申某军一般债权，牛某现在和其丈夫孩子与两位老人蜗居在一个小房子里，原本购买涉案房屋是为了结婚所用，现在孩子都上幼儿园了，都没能住上新房。孩子大了，现在的住房环境非常不利于孩子健康成长。另本次查封的房屋中还有两户房屋情况和牛某房屋情况相同，在原审法院提出执行异议申请后顺利的通过了执行异议，中止了对房屋的执行。

申某军辩称，原审法院事实认定正确,被答辩人牛某未与河南某置业有限公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，被答辩人牛某对涉案执行标的焦作市房产，不享有足以排除人民法院强制执行的权益。被答辩人在一审中提供的团购合同、团购人员名单、银行交易流水、第三人某咨询服务有限公司出具的交易凭证、不动产权证书、河南某置业有限公司出具的证明，以上证据只能证明某咨询服务有限公司与河南某置业有限公司之间签订房屋团购合同，只能证明被答辩人根据某咨询服务有限公司的要求将部分购房款交付至某咨询服务有限公司指定的账户中（某置业账户），并不能证明被答辩人与河南某置业有限公司之间签订了合法有效的商品房买卖合同，其证据不能达到对执行标的足以排除强制执行的证明标准。根据河南某置业有限公司作为甲方与乙方某咨询服务有限公司签订的《团购合同》及博骐置业出具的证明显示，是乙方某咨询服务有限公司自行团购购买甲方拥有的位于焦作市商住项目中的第8号楼共两个单元，乙方需在双方约定的时间内交付给甲方应缴纳的房款,某咨询服务有限公司在房款总额确定的前提下自行确定不同房屋位置的单价，某咨询服务有限公司负责报名、选房、交款工作，购房者交付房款至某咨询服务有限公司指定的河南某置业有限公司专用账户，从上述两组证据显示的内容可以看出,某咨询服务有限公司只需要根据约定向河南某置业有限公司交付确定数额的房屋购房款，某咨询服务有限公司有权利决定团购人是谁、有权利决定出售房屋的价格并从中获利，故被答辩人上诉称其与某咨询服务有限公司之间是委托关系,是上诉人委托某咨询服务有限公司向河南某置业有限公司购买房屋，其于河南某置业有限公司之间成立商品房房屋买卖合同关系，该主张不能成立。退一步说，即使能够认定被答辩人与某咨询服务有限公司之间存在委托向河南某置业有限公司购买房屋的委托关系,但某咨询服务有限公司与河南某置业有限公司签署的《团购合同》其合同内容也不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且根据《团购合同》内容的显示，甲方河南某置业有限公司以乙方某咨询服务有限公司提供的名单为依据与购房者签订《商品房买卖合同》，从上述内容显示，被答辩人应当与河南某置业有限公司签订《商品房买卖合同》，但被答辩人并未提供与河南某置业有限公司之间签署的《商品房买卖合同》，事实是被答辩人也并未与河南某置业有限公司之间签署过《商品房买卖合同》，即使能够认定被答辩人与某咨询服务有限公司之间存在委托向河南某置业有限公司购买房屋的委托关系，但某咨询服务有限公司与河南某置业有限公司签署的《团购合同》根据其合同内容以及合同形式也最多就算是商品房预售合同,不可称为商品房买卖合同，被答辩人与河南某置业有限公司之间并未签署过合法有效的《商品房买卖合同》，《团购合同》也不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,签署的房屋预售合同不能以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定排除答辩人对案涉不动产的执行。再退一步说，即使能够认定被答辩人与河南某置业有限公司之间存在房屋买卖关系，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《九民会议纪要》第一百二十五条、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条的规定，在被答辩人未合法占有该不动产、未将剩余房屋价款交付法院执行的情况下，被答辩人仍无法排除答辩人对焦作市某号房产的执行。

第三人某咨询服务有限公司述称，答辩人在2013年8月28日与河南某置业有限公司签订团购合同，原告（牛某）购置了和谐嘉苑小区某户，并在2013年9月12日将购房款137192.85元交到开发商（河南某置业有限公司）对公账户。2019年3月份，答辩人将8号楼业主名单（包括原告）交给河南某置业有限公司，后续房款缴纳等购房程序由河南某置业有限公司履行。2024年5月份河南某置业有限公司出证明，证明原告购置了和谐嘉苑某户，证明河南某置业有限公司收到原告购房款137192.85元。河南某置业有限公司认可牛某是和谐嘉苑小区业主。执行异议之诉与答辩人无关，答辩人已经履行了合同约定事项。

牛某向一审法院起诉请求：1.依法解除焦作市孟州路与映湖路交叉口西南角和谐嘉苑8号楼16楼1602号，产权号0041416房屋的查封措施；2.请求依法判决确认焦作市孟州路与映湖路交叉口西南角和谐嘉苑8号楼16楼1602号，产权号0041416房屋归原告牛某所有；3.诉讼费用依法由被告承担。

一审法院认定事实：申某军与河南某置业有限公司、河南某置业有限公司宁陵二分公司、郭某生、郭某梅借款合同纠纷一案，本院于2016年7月29日作出（2016）豫1423民初654号民事判决，判决：河南某置业有限公司、河南某置业有限公司宁陵二分公司、郭某生、郭某梅于本判决生效后五日内共同给付申某军借款本金4000000元及利息，河南某置业有限公司宁陵二分公司、郭某生、郭某梅互负连带清偿责任。该判决生效后，申请执行人申某军申请强制执行，在执行过程中，本院于2021年6月6日作出（2021）豫1423执恢66号之一执行裁定书，裁定：冻结河南某置业有限公司名下在河南省焦作市解放区“和谐嘉苑”小区部分房源与房产或查封、扣押同等价值10000000元的财产。依据该裁定查封了案涉焦作市某号房屋。在执行过程中，牛某就查封的案涉房产向本院提出执行异议，本院于2024年7月8日作出（2024）豫1423执异40号执行裁定，裁定驳回异议人牛某的异议请求。牛某不服该裁定，在法定期限内提起本案诉讼。另查明：2013年8月28日，河南某置业有限公司作为甲方与乙方某咨询服务有限公司签订了《团购合同》，《团购合同》显示乙方自行团购甲方拥有的位于焦作市映湖路南孟州路西和谐家园小区商住项目中的第8号楼共2个单元，建筑层数地上27层，地下1层，共计216套住房，地上建筑面积共约22413.13平方米，地下建筑面积共约800平方米，房屋建筑面积和地下室面积为临时约定面积，签订合同时以房管局预测面积为准，该商品房的用途为居住，属剪力墙结构；团购住房单价为每平方米3250元，总金额72842670元，地下室单价每平方米2200元，总金额1760000元。乙方应当在此楼签订《商品房买卖合同》前5日内向甲方提供最终的正式团购名单（包括购房者的身份证信息、所购房屋的具体位置、房屋的价格等），甲方以名单为依据与购房者签订《商品房买卖合同》，名单的遗漏和错误将由名单的提供方自行承担相应的责任。乙方负责团购的组织协调工作包括报名、选房、交款等。乙方需在双方约定的时间内交付给甲方应缴纳的房款，超出约定时间15日则甲方有权处理乙方所购房屋。《团购合同》签订后，2013年9月12日，牛某向河南某置业有限公司名下账户转款137192.85元。2024年5月20日，河南某置业有限公司向原告出具证明，内容为“2013年9月份，我公司与隶属于焦作市公共资源交易中心的某咨询服务有限公司签订和谐嘉苑小区团购合同，约定团购均价为3250元/平方米，某咨询服务有限公司按照合同约定分阶段向河南某置业有限公司支付购房款。某咨询服务有限公司在房款总额确定的前提下，自行确定不同位置房屋的单价。某咨询服务有限公司负责报名、选房、交款工作，购房者交付房款至某咨询服务有限公司指定的河南某置业有限公司专用账户。兹证明牛某（身份证号码：4XXXX21993********）通过某咨询服务有限公司在我公司开发建设的焦作和谐嘉苑小区以单位团购房名义购买房屋一套，所购房屋位于焦作市某号房屋，该房屋不动产产权号：豫20**焦作市不动产权第XX号。根据焦作市某房地产测绘有限公司2020年12月17日出具的房产面积测绘报告，该套房屋测绘面积为83.08平方米，所购买房屋单价3270元/平方米，房屋总价款为271671.6元（贰拾柒万壹仟陆佰柒拾壹元陆角），截止目前，牛某已向我公司缴纳房屋款项137192.85元（壹拾叁万柒仟壹佰玖拾贰元捌角伍分），剩余未缴纳房款为134478.75元（壹拾叁万肆仟肆佰柒拾捌元柒角伍分）。”原告牛某与案外人陈某伦系夫妻关系，经焦作市不动产登记中心出具的《个人房屋信息查询情况表》，原告牛某及其配偶陈某伦在案涉房屋所在地的市区即焦作市名下均无房产。

一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，涉案房产登记在被执行人河南某置业有限公司名下，且涉案房产属于登记在被执行的房地产开发企业河南某置业有限公司名下的商品房，原告作为买受人，如能够符合以上条款之一即可排除执行。在本案中，某咨询服务有限公司与河南某置业有限公司就案涉房产签订了《团购合同》，原告向河南某置业有限公司交付了案涉房产的部分房款，但河南某置业有限公司与牛某之间未签订合法有效的《商品房买卖合同》，原告对案涉房产并未实际占有使用，不符合上述第二十八条、第二十九条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，本案原告牛某未提供有效证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益，其诉求不应得到支持。原告要求解除对案涉房产的查封措施并确认涉案房屋归其所有无事实及法律依据，其诉请不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告牛某的诉讼请求。案件受理费4200元，由原告牛某负担。

本院二审期间，上诉人牛某提交以下证据：第一组，2025年2月23日视频一份；牛某喜，牛某户口本两页。牛某喜房产证一页，证明牛某与牛某喜也就是牛某的父亲，一家六口人长期居住在79平方的房间内。牛某购买案涉房产是为了居住。并且牛某在焦作市没有任何住房，至今仍居住在其父亲的房屋内。第二组证据是宁陵县法院作出的朱某东案件裁定书一份。袁某伟案件执行裁定书一份。证明在牛某的案件诉讼之后，宁陵县法院对执行裁定支持了朱某东、袁某伟的排除异议的两个案件。该两个案件与牛某的一样，均是案涉房产系所购买的唯一房产。

申某军质证认为，对第一组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据仅能证明上诉人的父亲牛某喜拥有一套79平方的产权的房屋，不能证明牛某实际在该房屋居住，也不能证明牛某没有其他房屋。对第二组证据两份裁定书，与本案没有关系。其次，这两份裁定异议人朱某东、袁某伟已经实际在案涉执行房屋中进行居住，并且根据被上诉人的了解，他们两个已经将剩余的购房款交付给了法院。

对当事人二审争议的事实，认定如下：牛某所提交的证据能够证明购买案涉房屋的事实。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。另查明，牛某已获得房屋交付。庭审中，牛某愿意将剩余未交的房款134478.75元交于法院，并于2025年3月21日实际交付宁陵县人民法院执行款账户。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是对执行程序中执行异议和复议进行审查的规范，进入审判程序后，人民法院应当对当事人的民事权益进行实质审理，依法判断当事人享有的权利属性以及与执行债权之间的效力关系。案外人或者申请执行人执行异议之诉并非单一法律关系，而是债权法律关系、物权法律关系等多种法律关系的交织融合，在审理过程中，可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，但还需依据民事相关法律规定并结合案件的具体情况综合判断案外人享有的民事权益能否排除执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”是否对执行标的予以执行，取决于案外人是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。案外人执行异议之诉中，案外人主张的权利，应当是所有权等在性质上能够排除人民法院对执行标的强制执行的实体权利。

2013年8月28日，河南某置业有限公司作为甲方与乙方某咨询服务有限公司签订了《团购合同》，2013年9月12日，牛某向河南某置业有限公司名下账户转款137192.85元。2024年5月20日，河南某置业有限公司认可牛某通过某咨询服务有限公司在河南某置业有限公司开发建设的焦作和谐嘉苑小区以单位团购房名义购买房屋一套，所购房屋位于焦作市孟州路与映湖路交叉口西南角和谐嘉苑8号楼2单元1602号房屋，该房屋不动产产权号：豫20**焦作市不动产权第XX号。根据焦作市天乐房地产测绘有限公司2020年12月17日出具的房产面积测绘报告，该套房屋测绘面积为83.08平方米，所购买房屋单价3270元/平方米，房屋总价款为271671.6元，牛某已向河南某置业有限公司交纳房屋款项137192.85元。房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。并且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。牛某已经合法占有案涉房屋，牛某与案外人陈某伦系夫妻关系，在焦作市均无登记房产。案涉房屋系团购房，未办理过户登记非因牛某自身原因造成。牛某将剩余未交的房款134478.75元交于法院执行账户。根据本案具体情况，牛某对案涉房屋享有能够排除执行的民事权益。

考虑到案涉房屋交易多年，目前未办理产权登记到牛某名下，未实际入住，判决不得执行案涉房产即可实现案外人执行异议之诉的诉讼目的，不宜对案涉房产进行确权。

牛某2013年购房，欠约50%房款多年，牛某对案涉纠纷发生负有一定过错，故虽判决牛某对案涉房屋享有排除执行的民事权益，但判决本案诉讼费用由牛某负担。综上所述，一审判决适用法律错误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销宁陵县人民法院（2024）豫1423民初3106号民事判决；

二、不得执行河南某置业有限公司名下在河南省焦作市解放区某号产权号0041XXX房屋。

三、驳回牛某的其他诉讼请求。

一审诉讼费4200元，由牛某负担。二审案件受理费4200元，由牛某负担。

本判决为终审判决。

案例六：

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

（2023）最高法民终94号

上诉人（原审原告、执行案外人）：柴某龙，男，1977年9月14日出生，汉族，住甘肃省永靖县。

委托诉讼代理人：胥娟娟，甘肃本恒律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王建平，甘肃本恒律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国东方资产某分公司。住所地：甘肃省兰州市城关区东岗西路621号。

负责人：李某。

委托诉讼代理人：张国峰，甘肃金致诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨亚，甘肃金致诚律师事务所律师。

原审第三人（被执行人）：甘肃华屹置业某公司。住所地：甘肃省兰州市城关区雁滩路3585号。

法定代表人：洪甘福，该公司董事长。

委托诉讼代理人：丁虎明，北京大成（兰州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李果伟，北京大成（兰州）律师事务所律师。

上诉人柴某龙因与被上诉人中国东方资产某分公司（以下简称东方资产某分公司）、原审第三人甘肃华屹置业某公司（以下简称华屹某业公司）案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省高级人民法院作出的（2022）甘民初20号民事判决向本院提起上诉。本院于2023年4月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人柴某龙的委托诉讼代理人胥娟娟、王建平，被上诉人东方资产某分公司的委托诉讼代理人杨亚，被上诉人华屹某业公司的委托诉讼代理人李果伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

柴某龙上诉请求：1.撤销一审判决，改判停止对甘肃省永靖县古城新区××小区××号楼××单元××室房屋的执行，并解除查封；2、一、二审诉讼费用由东方资产某分公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定无法确认柴某龙属于商品房消费者错误。1.柴某龙在华屹某业公司售楼部购买房屋，交纳了房款、住宅专项维修资金等所有费用，装修并入住至今。2.案涉房屋用于居住并非用于办公。（二）柴某龙在购房过程中没有过错。上诉人取得案涉房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响购房合同的效力，且柴某龙在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。

东方资产某分公司辩称：（一）原判决事实认定清楚，依法应当维持原判。柴某龙在一审开庭时明确表示其名下还有其他住房，柴某龙不享有足以排除强制执行的民事权益。（二）东方资产某分公司依法享有抵押权，办理了抵押登记，且该抵押权已经（2016）最高法民终84号民事调解书等生效法律文书确认。华屹某业公司与柴某龙签订的购房合同不能直接导致物权变动。物权登记具有公示公信效力及物权归属推定效力，该房屋截至目前尚未过户登记至柴某龙名下，仍为华屹某业公司的财产，应用于实现东方资产某分公司债权。

华屹某业公司辩称：对柴某龙的主张无异议。

柴某龙一审诉讼请求：1.判决立即停止对柴某龙购买的位于甘肃省永靖县古城新区××小区××号楼××单元××室房屋的强制执行，并解除对案涉房屋的查封；2.本案诉讼费用由东方资产某分公司承担。

一审法院认定事实：2014年12月8日，华屹某业公司与柴某龙签订《商品房买卖合同》一份，约定：柴某龙购买华屹某业公司开发的位于甘肃省永靖县古城新区××小区××号楼××单元××室房屋一套，合同约定建筑面积共141.03平方米，该商品房单价为3200元／㎡，总金额451296元。付款方式为在签订合同时，柴某龙付款361296元，余款90000元于交房前支付。柴某龙于2014年12月3日、12月5日、2016年5月12日分四次支付房款共计451296元，华屹某业公司均出具了收款收据，并于2021年7月26日开具了金额为451296元的增值税普通发票。其后柴某龙办理入住手续居住使用至今。

2014年11月27日，一审法院受理了中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称华融资产甘肃分公司）与华屹某业公司、福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司、洪本灿、洪甘福、洪洁婷、洪晓婷合同纠纷一案。审理过程中，一审法院于2014年12月1日作出（2014）甘民二初字第61号民事裁定书，裁定冻结了华屹某业公司、福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司、洪本灿、洪甘福、洪洁婷、洪晓婷银行存款109211959.34元；如存款不足，查封、扣押等值财产。该案经过审理，一审法院于2015年5月22日作出（2014）甘民二初字第61号民事判决书，该判决查明：华屹某业公司与中国华融资产管理公司兰州办事处签订编号为2011年兰字第8号《抵押合同》，约定华屹某业公司以其位于甘肃省永靖县古城新区“在水一方”住宅小区开发项目住宅162080.18平方米、商铺7807.54平方米、土地101462.50平方米作为抵押物，为中国华融资产管理公司兰州办事处依编号为ＬＣＺ（2011）73960943-9号《债务重组协议》对华屹某业公司享有的债权提供抵押担保，担保范围包括主合同项下的债务本金19000万元、重组顾问服务费、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和为实现债权、抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有权应付的费用。2011年11月8日，双方在永靖县城镇房屋产权登记发证办公室办理了住宅162080.18平方米、商铺7807.54平方米房他证抵押字第079**他项权证，2011年11月13日，双方在永靖县国土资源局办理了土地101462.50平方米永他项（2011）第025号土地他项权证。该案审理中，华融资产甘肃分公司、华屹某业公司确认对华屹某业公司提供抵押的部分住宅、商铺解除了抵押，并记载于房房他证抵押字第0×3号他项权证。一审法院作出的（2014）甘民二初字第61号民事判决主文第三项为：如华屹某业公司不能按时履行第一、二项判决确定的债务，华融资产甘肃分公司享有就华屹某业公司提供的位于甘肃省永靖县古城新区“在水一方”住宅小区开发项目住宅162080.18平方米、商铺7807.54平方米、土地101462.50平方米抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利（以永靖县城镇房屋产权登记发证办公室房房他证抵押字第079**项权证、永靖县国土资源局永他项（2011）第025号土地他项权证登记记载面积为准，已解除抵押的财产除外）。后华屹某业公司不服该判决，向本院提起上诉，经本院主持调解，各方自愿达成调解协议，本院据此于2016年3月25日作出（2016）最高法民终84号民事调解书，该调解书主文第一项为华融资产甘肃分公司、华屹某业公司、福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司、洪本灿、洪甘福、洪洁婷、洪晓婷均确认并接受一审法院作出的（2014）甘民二初字第61号民事判决书认定的全部债权债务金额及各方应当承担的责任义务；第五项为：逾期还款。乙方（即华屹某业公司）、丙方（即福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司）、丁方（即洪本灿、洪甘福、洪洁婷、洪晓婷）未按照本调解协议确定的还款承诺按时足额偿还任何一笔款项的，各方同意按照一审法院（2014）甘民二初字第61号民事判决书确定的全部债务金额及各方应当承担的义务履行还款责任。自逾期之日甲方（即东方资产某分公司）可立即向有管辖权的人民法院申请强制执行。后因华屹某业公司等人未按时履行生效法律文书确定的义务，华融资产甘肃分公司向一审法院申请强制执行。一审法院于2016年7月21日作出（2016）甘执33号执行裁定书，裁定的第三项内容为：华屹某业公司位于甘肃省永靖县古城新区“在水一方”住宅小区开发项目住宅162080.18平方米、商铺7807.54平方米、土地101462.50平方米抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款由华融资产甘肃分公司优先受偿（以永靖县城镇房屋产权登记发证办公室房他房他证抵押字第079**权证、永靖县国土资源局永他项（2011）第025号土地他项权证登记记载面积为准，已解除抵押的财产除外）。2016年7月26日，一审法院向永靖县房地产管理局发出（2016）甘执33-1号协助执行通知书，查封了华屹某业公司名下上述住宅、商铺及国有土地使用权，查封期限2年。案涉房屋属上述查封财产范围。2019年7月22日，一审法院向永靖县不动产登记事物中心发出（2016）甘执33号之十九号协助执行通知书，对上述查封财产进行了续查封，查封期限3年。因华融资产甘肃分公司将债权转让给东方资产某分公司，经一审法院审查后准许变更申请执行人，并于2019年3月5日作出（2016）甘执33号之三执行裁定书，裁定：变更东方资产某分公司为本案的申请执行人。

2021年8月18日，柴某龙向一审法院提出书面异议，认为案涉房屋属于其所有，请求撤销对该房产的查封执行。经过审查，一审法院于2021年12月31日作出（2021）甘执异100号执行裁定书，裁定驳回柴某龙的异议请求。柴某龙遂提起本案诉讼。

一审法院认为，本案争议的焦点为：柴某龙对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）（以下简称会议纪要）第一百二十六条规定：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持……”参照上述规定精神，柴某龙欲排除本案执行标的的强制执行，必须属于上述会议纪要第一百二十五条规定中的商品房消费者，具体来说，须具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定的条件，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据查明的事实，华屹某业公司与柴某龙于2014年12月8日签订了案涉《商品房买卖合同》，先于一审法院2016年7月26日进行查封的时间，柴某龙于2014年12月3日、12月5日、2016年5月12日分四次支付了全部房款451296元，其后柴某龙办理入住手续居住使用至今，但审理中柴某龙未能提供其名下无其他用于居住的房屋的证明，柴某龙的主张并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的排除执行的全部条件，其所主张的对执行标的享有的民事权益并不能够排除人民法院的强制执行。

一审法院依照《执行异议和复议规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条第二项规定，判决：驳回柴某龙的诉讼请求。案件受理费100元，由柴某龙负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

柴某龙提交以下证据：1.柴某龙及其配偶名下不动产登记信息查询结果一份，拟证明柴某龙夫妇名下除诉争案涉房屋1套之外，在永靖县××小区××平方米的小面积房屋。2.商品房买卖合同存量房买卖合同各一份，拟证明前述忆江南两套房屋先后购买于2019年、2020年，购买时间迟于诉争案涉房屋购买时间，在购买案涉房屋之时其名下无房。3.户口本一份，证明柴某龙家庭人员为五人，拟证明柴某龙家庭成员较多，后购买的两套房子面积小，仅为满足两位上大学已成年但无独立收入的女儿居住需求，对于诉争案涉房屋柴某龙仍然属于商品房消费者。

东方资产某分公司质证认为，对柴某龙提交的三份证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，柴某龙的两个女儿已经上大学，家庭常住人口3人，新购的两套房屋足够居住，诉争案涉房屋不属于保障柴某龙基本生活居住所需。

华屹某业公司对柴某龙提交证据表示无异议。

对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对柴某龙二审提交的前述三份证据真实性予以确认，能够证明柴某龙购买诉争案涉房屋之时其名下无房。东方资产某分公司的质证意见不予采信。对一审查明的其余事实，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：一审判决柴某龙不享有足以排除强制执行的民事权益是否正确。本院对此分析认定如下：首先，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条关于“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定”之规定，柴某龙购买案涉华屹某业公司开发的位于甘肃省永靖县古城新区××小区××号楼××单元××室房屋之后居住使用至今，系以居住为目的的商品房消费者，其对案涉房屋享有的交付房屋请求权优先于东方资产某分公司对案涉房屋享有的抵押权。其次，柴某龙在购买案涉房屋之时，其名下并无其他房产，柴某龙主张其购买案涉房屋之时符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定，具有事实和法律依据。故，柴某龙系以居住为目的购买案涉房屋的商品房消费者，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决适用法律确有错误，应予改判。

综上所述，柴某龙的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销甘肃省高级人民法院（2022）甘民初20号民事判决；

二、不得对柴某龙购买的位于甘肃省永靖县古城新区××小区××号楼××单元××室房屋强制执行。

一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司负担。

本判决为终审判决。

案例七：

四川省大英县人民法院

民事判决书

（2025）川0923民初566号

原告：陈某，男，1991年3月6日出生，汉族，住四川省大英县，公民身份号码XXX。

委托诉讼代理人：李永春，四川恒和信律师事务所律师。

被告：大英某公司，住所地大英县，统一社会信用代码915109xxxxxxxxxxxx。

法定代表人：刘某，该公司执行董事。

原告陈某与被告大英某公司（以下简称“某公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2025年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某的委托诉讼代理人李永春到庭参加诉讼，被告某公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

陈某向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2016年1月7日签订的《万象国际房屋认购协议》；2.判令某公司退还已付购房款130936元；3.判令某公司支付资金占用利息（以购房款130936元为基数，从起诉之日起至支付之日止，按照一年期贷款市场报价利率计算）；4.确认陈某对于某公司享有购房款130936元的返还优先权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权；5.诉讼费用由某公司承担。事实和理由：2016年1月7日，双方签订《万象国际房某认购协议》，主要约定陈某认购某公司开发的大英·万象国际2栋20楼1号房某，建筑面积85.88平方米，单价每平方米4785.8元，购房款总价410936元，陈某在签订认购书时，即向某公司支付20000元的认购定金，选择付款方式为按揭付款等内容。2016年1月3日，陈某向某公司支付了定金20000元，2016年1月7日，陈某向某公司支付了首付房款110936元。之后，某公司未经陈某同意的情况下，将认购房某变更某至今处于烂尾状态，某公司不能交付房某且无实际交付可能。

某公司未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见，未举证质证。

本院经审理，对陈某主张的事实予以确认。

本院认为，双方签订的房屋认购协议就房屋位置（栋号、单元、楼层、房号）、面积、价格、付款方式，以及将来签订正式商品房买卖合同进行了明确约定，该认购协议系预约合同，成立并生效。认购协议签订后，双方至今未签订正式的商品房买卖合同，认购协议中约定的房屋至今尚未修建完成，不能交付，某公司应当承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，对陈某主张解除双方间的房屋认购协议的诉讼请求，予以支持。陈某此前未通知某公司解除合同，提起本次诉讼后，某公司于2025年3月11日收到本院向其送达的诉状副本。根据民法典第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，本院确认房屋认购协议解除时间为2025年3月11日。再根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失，故对陈某要求退还购房款130936元及自起诉之日起资金占用利息的诉讼请求，予以支持。关于陈某主张购房款的返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的问题，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”的规定，予以支持。

综上所述，陈某的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下：

一、确认大英某公司与陈某于2016年1月7日签订的《万象国际房某认购协议》于2025年3月11日解除；

二、大英某公司于本判决生效后十日内退还陈某购房款130936元，并支付资金占用利息（资金占用利息计算方式：以本金130936元为基数，自2025年3月4日起至支付之日止，按照2025年3月4日的一年期贷款市场报价利率计算）；

三、确认陈某对大英某公司130936元购房款返还请求权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2918元，减半收取计1459元，由大英某公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向四川省遂宁市中级人民法院在线提交上诉状。

本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

案例八：

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

（2023）最高法民申1524号

再审申请人（一审原告，二审上诉人，案外人）：甘肃某建设集团有限公司。

法定代表人：张某，该公司董事长。

被申请人（一审被告，二审被上诉人，申请执行人）：某镇人民政府。

负责人：蒋某，该镇镇长。

被申请人（一审被告，二审被上诉人，申请执行人）：兰州某产业园区管委会。

法定代表人：马某，该管委会主任。

原审第三人（被执行人）：甘肃省某房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市。

法定代表人：张某，该公司董事长。

再审申请人某建设集团有限公司（以下简称某建设某建设公司）因与被申请人某镇人民政府（以下简称某某镇政府）、某产业园区管委会（以下简称某某管委会）、原审第三人甘肃省某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省高级人民法院作出的（2023）甘民终27号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

某建设公司申请再审称，（一）一审、二审判决适用法律错误。案涉标的已经被生效的法律文书判决并已经执行完毕，原审判决认定案涉物权因没有办理登记不发生物权变动适用法律错误。（二）案涉标的经依法评估，二次拍卖无果后兰州市中级人民法院作出（2016）甘01执381号之一、（2017）甘01执534号之一、（2018）甘01执249号之一、（2018）甘01执285号之一执行裁定书，裁定用案涉住宅楼及占用范围内建设用地使用权抵偿某建设公司的相应债务，某建设公司已经取得案涉土地使用权及地上建筑物所有权，不存在以物抵债裁定不能实现的情形。（三）依据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十三条，某建设公司依据生效法律文书已经取得案涉土地使用权及土地上建筑物所有权，某镇政府、某管委会无权申请法院查封某建设公司的财产。（四）某镇政府、某管委会仅是对甘肃金山建筑实业集团有限公司（以下简称金山公司）提出了执行异议之诉。某建设公司不是该案的当事人，某镇政府、某管委会并未针对某建设公司的执行提出异议或执行异议之诉，其与金山公司的执行异议之诉与本案无关。综上，某建设公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第六项规定，请求撤销一审、二审判决，将本案提审或者指令再审。

某镇政府提交书面意见述称，一审、二审判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

根据一审、二审查明的事实及当事人申请再审的主要理由，本案再审审查的焦点问题为：某建设公司对案涉房屋及建设用地使用权是否享有足以排除强制执行的民事权益。

首先，经一审、二审查明，某建设公司主张其依据兰州市中级人民法院2018年12月7日作出（2016）甘01执381号之一、（2017）甘01执534号之一、（2018）甘01执249号之一、（2018）甘01执285号之一执行裁定取得国有土地使用权证号为永国用（2014）第0××0号的土地使用权及该土地上面积为85445.13㎡建筑物中5＃楼1-18层、6＃楼1-11层、7＃楼1-11层、6-7＃楼之间小二楼1-2层、7-8＃楼之间小二楼1-2层、8-10＃楼之间小二楼1-2层、8＃楼1-18层、10＃楼11-18层的所有权，但该土地使用权及相关房屋至今并未变更登记至某建设公司名下。即使在前述案件执行完毕之后，2018年12月20日，兰州市中级人民法院又作出（2018）甘01民初952号民事判决书，判决不得执行位于永登县××镇××号住宅楼及占用范围内建设用地使用权，并解除对上述房屋及土地的查封。

其次，某管委会、某镇政府、永登县苦水镇人民政府分别于2015年8月11日、2016年9月27日与某公司签订《成本价回购“某项目”小区商品房协议》，并向某公司支付回购款7580万元，付款比例为89.6％。经查，最高人民法院（2019）最高法民申4459号裁判文书载明，虽另外两案判决确认金山公司对工程价款享有优先受偿权,但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定,某镇政府及某县某某镇人民政府就案涉房产已经交纳了大部分款项，某某公司就案涉房产享有的优先受偿权不得对抗买受人。本案中，某镇政府及某管委会实际是代表村民签订购房合同，全体村民系实际购房者，依照《执行异议和复议规定》第二十九条规定，被安置对象系因征地需要以失去原有房产或者土地为对价购买案涉房产，其作为安置、补偿对象，虽未直接与某公司签订商品房买卖合同，亦未直接向某公司支付房款，确系案涉房屋的实际消费者，其对案涉房屋享有的权益应受到保护。

第三，虽然某镇政府、某管委会与某公司签订的《成本价回购“某项目”小区商品房协议书》已经解除，但某公司至今未履行向某镇政府、某管委会返还价款的义务。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条关于“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”的规定，某镇政府、某管委会主张其购房款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿的，应当予以支持。故，二审判决未支持某建设公司对案涉房屋及建设用地使用权享有足以排除强制执行民事权益的主张，并无不当。

综上，某建设公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回甘肃某建设集团有限公司的再审申请。